一、買方準備

確認購房資質
購房資質審核是買家購房的第一步也是重要的一步,指購買、受贈房屋時,相關部門對購房者、受贈者的購房資格進行的審核,以確認申請人是否有購房的資格,防止買方簽約后因無資質造成違約風險。

流程步驟
1、門店查詢
我公司提供免費為客戶進行購房資格的查詢,只需攜帶相關材料到店辦理即可
2、自行查詢
可以自行到所在地房管局或相關部門的辦事大廳,排號到窗戶辦理查詢
3、所需材料
門店查詢和自行查詢材料基本一致,但不同地區略有不同,一般情況下都需要身份證、戶口本、結婚證(已婚)等

確定購房能力
買二手房,除了首付款還需要準備哪些錢?需要注意的是,并不是可用資金都可以作為首付款,還有稅費、居間服務費等費用需要考慮。貸款方式、房屋類型、名下房屋套數,對可貸款金額和稅費都有影響。

流程步驟
1、貸款、繳稅基數確認
貸款額度和繳稅計算,是以網簽價(成交價)為依據進行計算。網簽價(成交價)是在政府網站上合同備案中的成交價格,通?;嶠型┘?,買賣雙方協商達成網簽價(成交價)
2、貸款計算
根據個人條件和需求不同,所能夠貸款的比例、年限、金額、利率上限也有所不同??梢醞ü畛墑?、房貸計算等工具,輸入個人情況和意向貸款金額進行測算,選擇還款時可接受的貸款范圍
3、稅費計算
一般商品房會征收契稅、個稅、增值稅;政策性住房會額外征收綜合地價款、土地出讓金等??梢醞ü傷安檠ぞ?,結合意向購買房屋的情況大致預估稅費金額
4、購房能力估算
根據網簽價估算出可貸款金額,余下部分需要自籌,同時加上中介費和估算的稅費,作為總的首付支出即購房成本,以此作為參考,尋找首付合適的房子

選擇意向房屋
如何更高效的選出更適合自己的房屋?這需要根據自身購房需求和購房能力,在一定區域內選定合適的二手房,并進行對比挑選

流程步驟
1、房屋篩選
通過網站上“地圖找房”“找小區”等分類在意向區域內瀏覽房源,可以依靠房屋價格、房型、面積、朝向等標簽輔助圈定多套合適房源,更多房子細節問題可咨詢經紀人獲取
2、實地看房
有多套備選房子后,聯系經紀人對房屋進行實地查看,經紀人會準備好幾套房源的情況,便于對比參考。外部關注小區周邊的配套設施的遠近,小區人行道和車道的規劃,整體環境的舒適度。內部關注房屋戶型結構,墻體是否有裂痕,窗外光線是否有遮擋等
3、意向定房
幾套房源中確定了最后的意向購買房屋,可以通過經紀人約房主進行面對面溝通,就成交價、家具家電歸屬、過戶交房等事項達成一致。雙方明確房屋交易意向,支付定金,形成法律約束,避免房主反悔

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二、簽訂合同

購房簽約
二手房買賣一旦簽約,買賣雙方行為即受法律約束,任何一方違約需按合同約定進行賠,付。二手房簽約涉及買賣定金協議書、房屋買賣合同、居間服務合同的簽訂,合同簽訂后可辦理網上簽約。

流程步驟
1、購房合同及補充條款
買賣雙方確定房屋權屬、購房金額、交房及過戶時間、付款方式及時間、違約責任及賠償方式等多方面條款,一些特別需要約定的事項可以在補充條款中進行眀確
2、居間合同
買賣雙方和中介公司,簽訂的居間服務合同,約定了居間服務費用、居間代理費,有的地方還會約定貸款服務費、評估費、過戶費等,以及權利義務、違約責任等條款
3、交易流程講解
經紀人會根據貸款方式,對后續房屋交易的流程進行初步講解,買賣雙方要提前準備相關材料,按時辦理后續事項。在合同生成后,可以通過“交易可視化功能 ”隨時查詢交易辦理進度和下一個環節辦理事項

網簽備案簽署合同
在政府網上簽約系統,錄入合同的條款信息進行備案,以防止假房源、一房多賣等風險,也就是常說的打網簽

流程步驟
1、信息提供
提供基本個人信息和證件以及交易房屋的信息,由經紀人和交易服務人員打網簽,生成電子網簽合同
2、簽字確認
經紀人將生成的網簽合同遞送到買賣雙方手中簽字確認

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三、資金委托

資金委托,又稱第三方監管,是指買房不把房款直接交付給賣方,而是讓透明的第三方構監管資金,保證資金安全的交易模式。

流程步驟
1、資金委托
資金委托一般有政府監管、銀通監管、理房通監幾種方式,安慶地區是由政府部門住建委監管的。按照合同約定的時間,將款項通過刷卡的方式存儲到監管賬戶。

為什么要對房款進行資金監管?
1、對于買方:將房款交給第三方進行監管,完成交易后再將資金打給賣方,規避了賣方惡意騙款、不配合過戶等風險,保證交易安全。
2、對于賣方:通過資金監管,打消買方顧慮。同時,也保證了買方有充足的資金確保交易順利進行,避免買方拖欠尾款。

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四、貸款

房屋評估
評估主要是為房屋確定一個合理的抵押價值,為銀行確定房地產抵押貸款額提供參考依據。房屋的評估價影響著貸款額度,銀行通過房屋的評估價格確定貸款金額,因而一定要選擇銀行認可的評估公司。

流程步驟
1、預約評估
經紀人或交易人員會根據賣方的時間,預約評估公司進行上門評估
2、上門評估
根據約定時間,評估公司會有專人上門進行評估,家中有人即可
3、評估報告
評估后大約1周左右會出具評估報告,根據房屋坐落的位置、建成年代、裝修、所在層數等因素給出評估值,通常在成交價的80-90%

面簽
面簽即銀行審核買賣雙方提交相關材料,并要求買賣雙方簽署借款合同,便于銀行核對貸款人身份的真實性。

流程步驟
1、預約面簽
交易人員會提前協調買賣雙方、銀行客戶經理時間,約定面簽辦理時間和地點
2、面簽辦理
買賣雙方根據約定時間和地點,提前準備好相關材料,到場進行辦理。面簽簽署的文件較多,貸款申請暨面談記錄申請表、貸款用途聲明書、個人征信授權書、個人貸款合同等
3、所需材料
根據貸款方式和個人情況不同,一般都需要身份證件、婚姻證明、戶口本、銀行卡、銀行流水、收入證明、征信報告等

批貸
批貸即貸款審批,指銀行根據借款人的情況決定是否發放貸款,銀行審批同意,會向借款人發送同意貸款批準通知書。

流程步驟
1、材料遞交
面簽時,銀行客戶經理會收取貸款審批的相關材料。如果材料不齊全,需要按照要求重新提交,可交給經紀人代為提交,不需要親自到場辦理
2、貸款審批
銀行會綜合考慮貸款人的負債能力、還款能力、貸款資質、征信情況等,決定是否發放貸款、發放的金額、利率、期限等。一般情況下,月收入要大于貸款月供的兩倍。如果批貸不通過,則需要根據情況重新調整貸款方案,或調整貸款銀行


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五、繳稅

繳稅是二手房買賣的重要一環,由經紀公司發起繳稅預審,由稅務人員審核,預審通過后買賣雙方到房屋所在區稅務局繳納相關稅費。

流程步驟
1、預約繳稅
交易人員會提前協調買賣雙方時間,在政府網站上進行繳稅號預約。有繳稅預審的城市,可以提前將相關材料給到交易人員,進行網上預審,節省窗口實際辦理時間
2、繳稅辦理
買賣雙方需要提前準備好相關材料,并明確繳稅金額,準備好充足資金。根據約定時間和地點,到場進行辦理。繳稅辦理完成,地稅部門會開具契稅發票即其他稅票,作為完稅憑證
3、所需材料
房屋情況不同,各地區要求不同,材料不一。一般都需要身份證件、婚姻證明、戶口本、銀行卡。賣方還需攜帶房本、原始購房合同、原始契稅票等

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六、過戶

過完戶領到房產證,房子才真正屬于你。根據《物權法》規定,產權變更以不動產登記為準,只有辦理完過戶手續才算交易初步完成

流程步驟
1、預約過戶
交易人員會提前協調買賣雙方時間,進行過戶預約
2、過戶辦理
買賣雙方需要提前準備好相關材料,根據約定時間和地點,到場進行排號辦理。交材料,完成信息填表,領取受理通知書,同時還需要交納一個產權登記費,各地區不同,需要提前了解
3、所需材料
一般都需要身份證件、婚姻證明、戶口本銀行卡、房本、原始購房合同、契稅票等

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七、放款

房屋抵押
購房人申請貸款購房,在購房人取得房產證后,將于一定期限內設定抵押權,在購房貸款未結清之前,房屋產權證由銀行代為保管,這也是銀行貸款規避風險的一種手段。抵押登記完成后,銀行會發放貨款。通俗來講,抵押登記指攜新“房本”和抵押材料到不動產登記中心辦理房屋抵押代辦手續,保障貸款機構和借款人的利益。

流程步驟
1、抵押材料
過戶完成后,新房本要進行抵押,交易人員會將房本遞送至銀行或公積金部門,出具抵押材料。
2、出具他證
交易人員將抵押材料和新房本遞送到住不動產登記相關部門,出具不動產登記證明,就是原來的他項權證,是房屋存在抵押的一種證明,同時會在房本中有所顯示。交易人員會將他項權證返還給借款機構(即銀行或公積金部門)完成抵押,同時將帶有抵押標識的房本下發給買方。

放款
銀行審批信息無誤后,正式發放房屋貸款。

流程步驟
1、放款
一般完成抵押之后,銀行或公積金部門會進行放款操作。多數情況下,銀行定期的放款額度是固定的。申請貸款時,剛好遇到銀行額度緊張,那么放款時間也會相應延遲。通常在年末,銀行放款也普遍較長

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八、房屋交割

房屋驗收
房屋驗收風險多,需特別注意費用是否結清以及房屋是否有質量問題。若有租戶,還需提前通知租戶到場。

流程步驟
1、約定時間
通過經紀人或直接和賣方約定具體時間
2、清點設備
根據之前合同約定,清點房屋中家具、家電,確認是否齊全。清點時也要關注是否和最初看房時東西一致,是否有所替換
3、清點費用
包括水、電、燃氣、供暖、有線電視費用。清楚記錄當前各項設施的余額,要向原房主索要最后一次繳費憑證,保證和余額記錄一致
4、交割確認
提前準備交割清單,每驗收一項,記錄項。所有設備、設施、費用清點完畢,雙方簽字確認。原房主將房門鑰匙、郵箱鑰匙水電燃氣卡等交接給買方,同時買方將物業保證金退還

戶口遷出房屋交割
房屋交割需特別注意戶口遷出問題,有就學、落戶需求的可在房屋驗收時約定好戶口遷出時間及違約責任

流程步驟
1、遷出辦理
到戶口所在地派出所進行遷出辦理,買方可以攜帶身份證和房本到派出所進行戶口核實

物業更名房屋交割
房屋、戶口交接完成,需到小區物業進行更名,完成全部房屋交割

流程步驟
1、更名辦理
攜帶身份證件,新房本,到小區物業所在地進行物業更名,如果有相關車位的交易,也要一同辦理更名。同時會根據更名時間,結清物業費

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九、簽約后

提前還款
提前還款合適嗎?流程是什么?提前和貸款銀行溝通,了解、確定提前還款時間,到了還款日結清剩余貸款即可,等待銀行的解押材料,拿到解押材料后,辦理解押手續。

流程步驟
1、提前還款辦理
多數銀行需要提前進行預約,根據各銀行求不同,通過柜臺預約或者電話預行進行辦理。等額本金貸款方式還到1/3了,或者等額本息貸款方式還1/2了,不建議提前還款,因為大息已經還清,提前還款并不能省下利息。

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