【興旺房產資訊】租房市場大整頓:賺差價租金貸急剎車
發布日期:2019-12-26 15:30:29    閱讀:0 次  股票融资费率·杨方配资

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不久前召開的中央經濟工作會議和全國住房和城鄉建設工作會議為2020年樓市政策定下了基調。其中一條就提到要培育發展租賃住房。12月25日,住建部、銀保監會等6部門聯合下發了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》),從嚴格登記備案管理、規范租賃服務收費、管控租賃金融業務等多個方面提出具體要求,為租房市場良性運轉保駕護航。

近年來,我國住房租賃市場快速發展,其中長租公寓更是一路狂奔。但今年以來,長租公寓爆雷潮頻發,北京商報記者近日在調查中也發現,強制“租金貸”目前仍然出現在長租公寓領域。因而,此次《意見》明確加強對采取“高進低出”“長收短付”經營模式的監管,無疑是對這一現象的急剎車。

中介不得賺取出租差價

發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人……住房租賃市場野蠻生長下,既有繁榮景象,也“藏污納垢”,時而發生侵害租客合法權益的問題?!兌餳分饕庠詮娣蹲》孔飭奘諧≈魈寰形?,保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。

例如,《意見》還強調規范租賃服務收費。比如,房地產經紀機構、住房租賃企業應明碼標價。收費前應當出具收費清單,列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容,由當事人簽字確認;房地產經紀機構不得賺取住房出租差價,住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的,不得再次收取傭金;住房租賃合同期限屆滿時,除沖抵合同約定的費用外,剩余租金、押金等應當及時退還承租人。

同時,由于交易主體魚龍混雜,完善租賃主體登記備案、平臺核驗等工作成為從源頭規范租房市場的關鍵環節。對此,《意見》提出,要嚴格備案登記管理,從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺,應當依法辦理市場主體登記。

值得注意的是,此次《意見》對于機構外的租房主體也作出備案規定。其中,轉租住房10套(間)以上的單位或個人,也應依法辦理市場主體登記?!罷舛雜諞恍└鋈朔慷鱟夥吭吹刃形薪蝦玫墓娣蹲饔?,同時也使各類房源后續能夠得到更全面的監管?!幣拙友芯吭褐強庵行難芯孔薌嘌顯窘硎?。

實際上,《意見》發布前,地方已有規范措施落地。比如,今年10月10日,北京市住建委發布《關于規范互聯網發布本市住房租賃信息的通知》,規定違規發布房源信息3次以上的租賃主體,不得再通過互聯網交易平臺發布本市住房租賃房源信息,并作出同一房源不得由同一家機構重復發布、房源上網超30日需下架等規定。


嚴管“長收短付”等經營模式

2019年長租公寓爆雷潮頻發,付不出租金、無法償還客戶欠款、上萬名租客和房東被坑等事件屢見報端。從盈利模式來看,當前長租公寓的常規盈利來源主要是“托管業主房源-轉租給租客”所形成的租金差,以及面向租客提供的增值服務,在此基礎上,房源基數越大,盈利空間越大。同時涉足金融化的特性,也將長租公寓推上了規模與發展的“快車道”。在各路資本大鱷爭相布局背后,其帶來的風險也不言而喻。

此次《意見》明確,將加強對采取“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管,并指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶。

中原地產首席分析師張大偉表示,過去幾年全國房地產市場最活躍的一個名詞肯定是“長租公寓”,從租售并舉開始,到最近兩年的跑馬圈地,出現上市 爆雷,市場都認為這是政策鼓勵的,但今天住建部明確發布政策表示,這一類企業不是“長租公寓”而是加強對采取“高進低出”“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業監管,這是歷史第一次。這也代表了這類型業務將很難被資本青睞,對于市場來說,這種一旦被監管了資金池,長租企業將會全面撤退。北京商報記者從北京銀保監局處了解到,《意見》落實工作是由北京市住建委牽頭,未來肯定會落實。

據不完全統計,2018年至今,已有不少于25家長租公寓因資金鏈斷裂破產。比如,今年8月,擁有4.5萬間出租房的南京樂伽商業管理有限公司由于資金鏈斷裂宣布破產。據悉,該公司要求租客一次至少支付半年以上租金。不少一次性繳納一年房租的租客在公司破產后,面臨剩余租金打水漂的困境。

《意見》也在監管層面明確,對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業,可采取約談告誡、暫停網簽備案等方式,防范化解風險;依法查處違規違法行為及無照經營、價格違法行為及壟斷協議等行為。

“其實,解決企業資金問題,除提前透支還有其他辦法,關鍵是要廣泛了解租客需求?!毖顯窘ㄒ?,比如,鼓勵更多企業參與租金證券化,提高資金使用效率,盤活住房租賃存量資產;同時,部分公寓企業可積極爭取“租售同權”服務權限,這樣即便提高房租價格,也能吸引很大一部分承租人。


不得誘導承租人使用租金貸

長租公寓近年來問題不斷,被業內視為新興行業狂奔的“后遺癥”。北京商報記者近日在調查過程中發現,強制“租金貸”目前仍然出現在長租公寓領域。例如,長租公寓品牌“蛋殼公寓”房源簽約支持的四種付款方式中,月付形式只能選擇“分期月付”,有按月支付租金打算的租客若想簽約入住蛋殼房源,只能選擇接受“租金貸”服務。

而此次《意見》專就“租金貸”亂象作出整頓要求。比如,開展住房租金貸款業務,貸款期限不得超過住房租賃合同期限,發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配;住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款;不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款等。

“應該說,租賃領域的金融風險是這兩年才出現的問題?!毖顯窘?,租金貸產生,很大原因是從事長租工作的機構盲目擴張所致?!安簧倩垢嘸鄞臃慷飫鍤兆夥吭?,然后以押一付一等優惠條件低價租出,以此來增加待租房源吸引力。然后中介方利用貸款機構提供的一次性大額貸款作為資金源,收租房源,繼續擴張。但公司資金鏈一旦斷裂,租客權益勢必受損?!?/span>

不久前遞交赴美上市申請的青客公寓,其“租金貸”服務占據了公寓房源簽約的“大頭”,招股書顯示,截至2019年6月30日,青客公寓已與11家金融機構達成了合作,其租戶的65.2%使用了分期付款服務。

“作為承租人,首先要注意合同跟誰簽,出租人和房租收取人是否相同;除了房屋租賃合同外,是否有諸如借款合同、代償協議等;同時,明確中介服務費收取辦法,是明確繳納服務費,還是以貸款償還抵扣中介服務費等?!弊課陳墑κ攣袼墑λ鎦痙褰ㄒ?。

為進一步化解租賃金融端風險,《意見》還要求金融監管部門做好貸前調查,評估借款人還款能力,確定融資額度;加強貸后管理,審查貸款用途,防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿等。住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。


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文章、圖片來自百度

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